Может ли владелец квартиры выселить из нее экс-супруга, с которым уже давно нет отношений? Как быть новому хозяину, если он купил жилплощадь на торгах, как арестованное имущество, а прежний собственник не желает съезжать? И при каких обстоятельствах у владельца могут принудительно изъять земельный участок?
На эти и другие вопросы в передаче «Люди в погонах» на радио «Комсомольская правда – Ростов-на-Дону» (89,8 FM) отвечали с прокурором отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессах Геворгом Беллуяном.
НАЙТИ РАЗУМНЫЙ КОМПРОМИСС
- Геворг Акопович, не так давно появилась информация о том, что региональные власти могут забирать имущество в случаях ЧС. В каких случаях закон позволяет изъять недвижимость?
- Есть такое понятие, как изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Орган местного самоуправления через суд имеет право принудительно изъять земельный участок и жилое помещение для этих целей. Но для этого необходимо постановление администрации города об этом. А в соответствии с пунктом 1 статьи 281 Гражданского кодекса РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
Что касается помещения, то согласно части 1.7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и оно может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено. При этом предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
- Как определяется размер компенсации в таком случае?
- В него включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием. Сюда входят убытки, которые он несет в связи с изменением места жительства, съемом недвижимости вплоть до приобретения в собственность нового дома или квартиры, а также поиском жилья, оформлением документов, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.
- Например, такая процедура проходит при нынешнем расширении улицы Вавилова. Так?
- Верно. Администрацией г. Ростова-на-Дону принято постановление «Об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества», в рамках которого у собственников изымаются принадлежащие им земельные участки вместе с расположенными на них строениями и сооружениями в целях размещения автодороги по ул. Вавилова (ул. Особенная — ул. Сосновая) и строительства транспортной развязки ул. Особенная — ул. Вавилова – пр. Королева.
В связи с чем собственникам участков, попавших под строительство объекта, предложена выкупная стоимость за изымаемое имущество, определенное на основании проведенного отчета о стоимости.
- А если, например, никак не могут сойтись в цене?
- При отсутствии договоренности между сторонами администрацией города инициируется подача соответствующего искового заявления в суд. Но во многих случаях сторонам удается прийти к соглашению без него. В случае, если не достигнута договоренность, то муниципалитет обращается с иском в суд. И тогда уже, в судебном порядке проводится имущественная судебная экспертиза, чтобы определить стоимость имущества и чтобы ничьи права не были нарушены. В определении цены в таком случае решающее слово — за судебным экспертом.
- И кто должен нести судебные расходы на проведение экспертизы?
- В данной ситуации расходы должны быть возложены на истца – орган местного самоуправления. Прокуратура следит, чтобы все было по Закону. И такие примеры в нашей практике есть. Например, тогда речь шла о размере выкупной стоимости аварийного жилья в Ростове. Суд первой инстанции возложил на ростовчан обязанность по возмещению судебных расходов и проведение такой судебной экспертизы. Но на основании апелляционного представления прокуратуры района коллегией по гражданским делам Ростовского областного суда это решение было отменено.
НОВЫЙ ХОЗЯИН И СТАРЫЙ ЖИЛЕЦ
- Давайте поговорим про случаи, когда право собственности на жилье переходит человеку по результатам выигранных торгов на арестованное имущество, а бывшие собственники не выселяются из него. Как быть?
- В такой ситуации новый владелец может через суд восстановить свое право на пользование своим жилым помещением. И это зачастую является самый верным способом, дабы избежать конфликта со старыми владельцами.
Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением прежнего собственника и членов его семьи, если иное не установлено законом. И в соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ они обязаны его освободить. Если этого не произошло в срок, установленный новым владельцем недвижимости, то предыдущие жильцы подлежат выселению по требованию собственника на основании решения суда.
- А могли бы Вы привести пример?
- К примеру, аналогичное дело было подано в Батайский городской суд. Прежний собственник продолжает быть зарегистрированной по указанному адресу и в добровольном порядке отказывается освободить жилое помещение. Но новый собственник подал исковое заявление и решением суда исковые требования истца удовлетворены в полном объеме. Несмотря на апелляцию судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда оставила приговор первой инстанции без изменения
УЖЕ НЕТ ОТНОШЕНИЙ, НО ЕСТЬ КВАРТИРА
- Давайте к другой теме. Допустим, супруги давно развелись. Но тот, кто не имеет права на квартиру, продолжает там жить… Может ли собственник жилья через суд выселить бывшего члена семьи?
- Действующими нормами законодательства предусмотрено такое право, оно прописано и в части 1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ. А согласно части 4 статьи 31, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Из разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», следует, что к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения.
«ВИДЯТ ПРЕДАТЕЛЬСТВО»
- Что следует понимать под прекращением семейных отношений между супругами?
- Речь идет о расторжении брака в загсе, суде и признании брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу, а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилья, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.
- Например?
- Конечно. Не так давно проходил процесс в одном из районных судов Ростова. Супруги разругались в пух и прах. Развелись. Собственником квартиры являлся бывший муж. Он не захотел жить с бывшей под одной крышей, а она отказывалась съезжать. Тогда он подал иск в суд о ее выселении. Суд его удовлетворил. И после апелляции это решение осталось в силе. И таких примеров достаточно.
- На самом деле ужасная ситуация, когда разругались, развелись, но вынуждены жить вместе…
- Да. И это, порой, чувствуется даже в процессе, когда рассматривается дело. Когда бывшие высказывают обиды друг на друга и видят в таком решении вопроса предательство. Но, закон есть закон. Тому, кто не владелец, приходится выселяться. Если нет других заверенных соглашений.
БРАЧНЫЕ КОНТРАКТЫ НЕ В МОДЕ
- О каких заверенных соглашениях речь?
- Например, между супругами мог быть заключен брачный контракт, где оговаривалось, что кому достанется в случае развода. Но есть практики, когда муж при составлении брачного контракта сразу указывает, что в случае развода жилье остается супруге. Допустим, чтобы обозначить степень своего к ней высокого доверия. И потом, после развода, съезжать приходится ему.
- Но ведь брачные контракты как-то не в нашем менталитете…
- Да, ситуации с брачными контрактами достаточно редки. Люди привыкли доверять друг другу и строить семью на доверительных отношениях. Но закон для того и существует, чтобы урегулировать такие вопросы законными способами, мирно. Не доводя и без того накалившуюся ситуацию до более плачевных последствий.
СПАСЛА ЗАБЫТАЯ ДАРСТВЕННАЯ
- А случаются какие-либо неожиданные повороты в таких делах?
- Была ситуация, когда супруги прожили дружно много лет. И муж даже сделал подарок жене — оформил на нее дарственную на дом. Однако жена просто положила в папку эту дарственную, не пройдя с этим договором дарения регистрацию о праве на нее собственности. Так и жили, забыв об этом документе. Но потом, что-то пошло не так.
Между ними начались скандалы и случился развод. И муж стал инициатором выселения бывшей жены из дома. Он уже проживал в другом месте, но бывшую супругу решил веселить ради принципа. Ведь имел документы на дом, оформленные на него.
Но женщина вспомнила о нотариально заверенной дарственной. И прошла с этим документом положенную регистрацию о ее праве собственности на дом. Таким образом, оставшись его полноправной хозяйкой. Никто ее выселить не мог.
Эта ситуация наглядно показывает, как важно в строжайшем порядке надлежащим образом хранить и сохранять все документы, касающиеся недвижимости.